Il mercato immobiliare ha smesso di considerare la sostenibilità come una scelta etica o un puro strumento di marketing, per...
Guardare insieme il futuro per leggere meglio il presente e agire con maggiore consapevolezza il nostro quotidiano.
NUOVI MODI DI ABITARE
dall'esperienza all'ecosistema
Agentic AI domestica L’industria immobiliare ha ormai interiorizzato e superato la fase della semplice transizione digitale. Se fino a poco tempo fa l’obiettivo era trasformare il mattone in un’esperienza connessa, oggi il paradigma si è evoluto: la casa non è più solo un contenitore intelligente che esegue i nostri comandi, ma un vero e proprio ecosistema cognitivo, autonomo e proattivo. Stiamo assistendo al passaggio dalla domotica tradizionale alla cosiddetta Agentic AI domestica. Le nostre abitazioni non si limitano più ad accendere il riscaldamento un’ora prima del nostro rientro o a monitorare i consumi tramite app. Diventano agenti autonomi in grado di prendere decisioni complesse in tempo reale: dialogano con la rete elettrica per acquistare o vendere energia nei momenti più convenienti, imparano le nostre abitudini fisiologiche per ottimizzare la qualità dell’aria e della luce, e anticipano i bisogni di manutenzione prima ancora che si verifichi un guasto. La casa diventa così un “partner invisibile” che alleggerisce il carico mentale di chi la abita.
Resilienza climatica come nuovo lusso Questa intelligenza diffusa, tuttavia, perderebbe di significato se non fosse accompagnata da una corazza in grado di proteggerci. In uno scenario globale in cui gli eventi atmosferici estremi sono diventati la norma, l’efficienza energetica da sola non basta più. Il nuovo vero lusso del mercato immobiliare è la resilienza climatica. Progettare un edificio oggi significa dotarlo della capacità di incassare gli shock ambientali — dalle ondate di calore anomale alle precipitazioni estreme, fino ai blackout prolungati della rete — garantendo non solo la sicurezza, ma la continuità del comfort abitativo. Soluzioni architettoniche passive, tetti blu per la gestione delle acque meteoriche, micro-grid di accumulo energetico indipendente e materiali termo-adattivi non sono più vezzi da archistar, ma i nuovi standard fondamentali per preservare il valore dell’immobile nel tempo ed evitare il rapido deprezzamento del mercato.
Abitare multi-generazionale Ma la casa del futuro non deve resistere solo agli urti del clima; deve anche rispondere alle profonde scosse della nostra demografia. L’isolamento sociale e l’invecchiamento della popolazione stanno spingendo il mercato a ripensare radicalmente i modelli di convivenza. Il coliving, un tempo nicchia esclusiva per giovani nomadi digitali, sta maturando in un modello di abitare multi-generazionale. I nuovi sviluppi immobiliari integrano strategicamente spazi per il senior living, appartamenti per giovani famiglie e micro-alloggi per studenti all’interno dello stesso ecosistema residenziale. Questo approccio crea micro-comunità mutuali dove le generazioni si supportano a vicenda: spazi comuni per la socialità, orti urbani condivisi e servizi di prossimità diventano l’antidoto alla solitudine e la chiave per una gestione più efficiente e umana dello spazio urbano. Non si tratta più solo di condividere metri quadrati, ma di ricostruire quel tessuto sociale che le metropoli moderne avevano frammentato.
NUOVI MODI DI OPERARE
dall'efficienza alla circolarità
Urban mining e material passport L’approccio degli operatori immobiliari ha definitivamente superato la logica lineare del “costruire, usare e demolire” per abbracciare un paradigma radicalmente circolare. Oggi, gli edifici non sono più visti come strutture statiche destinate all’obsolescenza, ma come vere e proprie “miniere urbane” temporanee. Attraverso l’Urban Mining, i materiali che compongono un immobile vengono considerati banche di risorse preziose, pronte per essere recuperate e reintrodotte nel ciclo produttivo a fine vita. A rendere possibile e scalabile questa rivoluzione è l’adozione sistematica del Material Passport, un vero e proprio passaporto digitale che traccia l’identità, l’origine, l’impronta carbonica e il potenziale di disassemblaggio di ogni singolo mattone, trave o pannello. Questa tracciabilità millimetrica trasforma le demolizioni in decostruzioni chirurgiche, riducendo drasticamente la dipendenza dalle materie prime vergini – sempre più costose e volatili – e abbattendo l’impatto ambientale dei nuovi sviluppi.
ESG reporting Questa profonda trasformazione fisica viaggia di pari passo con un’evoluzione normativa e finanziaria che non ammette più approssimazioni. Con l’entrata a pieno regime delle stringenti direttive europee sulla sostenibilità, la rendicontazione non può più permettersi di basarsi su stime manuali o dichiarazioni di intenti, spesso inclini a un involontario greenwashing. Il mercato è entrato di prepotenza nell’era dell’ESG Reporting algoritmico. I dati ambientali, sociali e di governance vengono estratti in tempo reale e in modo completamente automatizzato dai sistemi intelligenti degli edifici. Analizzati da intelligenze artificiali e spesso notarizzati su blockchain per garantirne l’immutabilità, questi dati forniscono metriche continue e inconfutabili. Questa trasparenza assoluta è diventata la valuta più forte per gli operatori: banche, fondi di investimento e stakeholder esigono oggi queste prove crittografiche per concedere linee di credito green o per validare il valore reale di un asset sul mercato.
Gestione predittiva avanzata L’impatto di questa iper-connessione dei dati culmina nella fase di gestione quotidiana dell’immobile, dando vita a quello che oggi definiamo Facility Management 3.0. Se negli anni scorsi i Digital Twin ci hanno abituato ad avere una replica virtuale esatta dell’edificio, oggi il salto di qualità è dettato dalla Gestione predittiva avanzata. I gemelli digitali sono ora alimentati da flussi di dati continui e incrociati con flotte di droni autonomi e robotica integrata per le ispezioni fisiche. Gli algoritmi non si limitano a segnalare un guasto, ma analizzano i micro-comportamenti degli impianti – come le vibrazioni anomale di un sistema di aerazione o le minime variazioni termiche di una facciata – per prevedere e risolvere un’anomalia mesi prima che si trasformi in un danno. Questo approccio proattivo abbatte drasticamente i costi operativi, azzera i tempi di inattività imprevisti e prolunga significativamente il ciclo di vita utile dell’immobile, trasformando la gestione dell’asset da un tradizionale centro di costo a un vero e proprio scudo a protezione del valore nel tempo.
NUOVI MODI DI INVESTIRE
dalla finanza alternativa al pricing climatico e algoritmico
Green Premium vs. Brown Discount L’universo degli investimenti immobiliari sta attraversando una fase di razionalizzazione spietata e affascinante, guidata da una nuova e ineludibile consapevolezza del rischio. Se fino a qualche anno fa la sostenibilità garantiva un vantaggio competitivo sui prezzi di vendita o di affitto – il cosiddetto Green Premium – oggi il paradigma si è completamente capovolto: il mercato punisce severamente l’inazione. Gli investitori non guardano più all’efficienza energetica e alla resilienza come a un bonus etico, ma come a uno scudo vitale contro il Brown Discount, ovvero la drastica svalutazione di quegli immobili che non rispettano le rigide direttive europee di transizione ecologica. Prezzare il rischio climatico, sia esso fisico (legato agli eventi estremi) o di transizione (legato all’obsolescenza normativa), è diventato il primo filtro matematico in qualsiasi due diligence. Chi possiede asset svalutativi affronta oggi non solo una fuga degli inquilini premium, ma un vero e proprio blocco dell’accesso al credito, rendendo la riqualificazione profonda l’unica via per la sopravvivenza finanziaria del portafoglio.
Maturità degli asset digitali Questa spinta verso la trasparenza e la misurabilità si sposa perfettamente con l’evoluzione tecnologica degli strumenti finanziari, che hanno definitivamente superato la fase sperimentale per approdare a una solida maturità istituzionale. Stiamo vivendo il consolidamento della tokenizzazione degli asset del mondo reale, la cosiddetta RWA (Real World Asset) Tokenization. Grazie a regolamentazioni chiare e definitive, la frammentazione della proprietà immobiliare su blockchain è passata dall’essere un test per pionieri a uno standard operativo per i grandi fondi. Trasformare un palazzo storico, un polo logistico o un intero quartiere rigenerato in quote digitali scambiabili in modo sicuro e tracciabile su mercati secondari regolamentati, significa abbattere la storica illiquidità del mattone. Questo meccanismo sblocca capitali prima intrappolati in cicli pluriennali e permette una gestione fluida del capitale, aprendo le porte di asset di grado istituzionale a una platea globale di investitori.
Robo-advisor immobiliari La democratizzazione radicale dell’accesso al mercato ha generato, di riflesso, la necessità di nuove bussole per navigare in un oceano di opzioni frammentate. È in questo spazio che si sono affermati i Robo-advisor immobiliari, piattaforme guidate dall’intelligenza artificiale che stanno ridefinendo la consulenza patrimoniale. L’investitore non deve più limitarsi a scegliere tra pochi fondi chiusi pre-confezionati: algoritmi avanzati analizzano il suo profilo di rischio, gli obiettivi di rendimento e le sue preferenze ESG per assemblare in tempo reale un portafoglio iper-personalizzato di token immobiliari. L’IA scandaglia continuamente i big data urbani, incrocia i trend di sviluppo micro-territoriale con le previsioni di rischio climatico e ribilancia automaticamente le quote. L’investimento immobiliare smette così di essere una scommessa statica legata a un singolo territorio e diventa una strategia dinamica, guidata dai dati e accessibile a tutti.
focus on
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chi siamo
Le attività dell’Osservatorio Real Estate sono state promosse e realizzate da InContatto, un ecosistema di professionisti che progetta e realizza interventi trasformativi e personalizzati di consulenza e formazione per aziende corporate italiane e internazionali, dedicati alle principali funzioni aziendali, grazie anche alla realizzazione di ricerche prospettiche e scenari predittivi.
metodo
mappatura e coinvolgimento di un panel di stakeholder
non statisticamente ma concettualmente rappresentativo delle prospettive e delle esperienze in relazione ai temi chiave della ricerca
progettazione e somministrazione di un mix di strumenti indagine
funzionali ad incrociare rilevazioni quantitative e qualitative
integrazione dei dati raccolti con una significativa attività di meta-ricerca
o ricerca di secondo livello – ricerca di ricerche – volta ad ampliare il framework di riferimento e a definire le tendenze emergenti e i loro impatti, nel modo più significativo possibile
rielaborazione di quanto emerso e raccolto per categorie concettuali
con evidenza dei focus on, verticalizzazioni specifiche utili su particolari aspetti della ricerca, ricorrenti nell’indagine
L’imprenditore immobiliare della nuova era
di Andrea Maurizio Gilardoni
Imprenditore, formatore e business angel
Il settore immobiliare ha vissuto un lungo periodo post-Covid: dal blocco totale alla grande impennata di prezzi e compravendite. Oggi, ad esclusione dei posti con alta concentrazione e alto interesse, assistiamo di fatto a una significativa retromarcia: e se sulle compravendite sono sicuro che si rientrerà, sui prezzi sarà più difficile risalire.
Di una cosa però sono certo: in questo momento di mercato, si potranno trovare più opportunità se sapremo essere flessibili e lungimiranti puntando alla qualità dell’operazione e, consapevoli dei costi e dei tempi di produzione, facendo estrema attenzione all’organizzazione fiscale ed economica dell’impresa.
L’imprenditore immobiliare della nuova era dovrà essere in grado di proiettarsi su un futuro a medio termine, intorno ai 5 anni, poiché programmi troppo a lungo termine non possono esser fatti. Dovrà essere capace di entrare e uscire dalle operazioni molto velocemente e puntare su zone effettivamente strategiche, dove si registra un’alta concentrazione della domanda. Nel prossimo futuro la ricchezza sarà più concentrata nelle mani di pochi e solo alcune zone sull’intero territorio nazionale – in numero limitato – rimarranno effettivamente appetibili: non solo Milano, Roma e Bologna, ma anche – ad esempio – Verona e dintorni.
Le persone tendenzialmente vivranno nelle grandi città, nelle principali province oppure nelle immediate zone limitrofe dei centri urbani. In questi contesti, bisognerà orientarsi non tanto alla costruzione ex-novo di immobili ma più sulla riqualificazione delle proprietà immobiliari esistenti per poi reimmetterle sul mercato: una visione in linea anche con l’attuale evoluzione delle normative europee di settore.
In funzione delle risorse disponibili, si dovrà perseguire il massimo della sostenibilità ambientale dell’immobile fino alla totale autosufficienza energetica, ricordando però che di fatto l’equilibrio fra sostenibilità economica e ambientale è illusorio perché anche le tecnologie invecchiano rapidamente e potrebbe non esserci sempre possibilità di ammortizzare l’investimento.
Dal punto di vista delle competenze, per riuscire a operare efficacemente sul mercato, l’imprenditore immobiliare della nuova era, oltre a possedere ottime soft skill personali, dovrà essere in grado di:
gestire un’operazione nel mercato libero, con una trattativa e tutto quello che ne deriva
operare nel mercato degli NPL, che significa saper fare una rinuncia agli atti, comprare alle aste in modo intelligente, comprare il credito, ecc.
gestire gli affitti brevi
utilizzare servizi come quelli messi a disposizione di Case Italia, ad esempio i legali centralizzati, i negoziatori centralizzati, i CRM, le piattaforme di instant buying e le piattaforme di crowdIfunding
Sarà quindi sempre più essenziale formarsi costantemente: più che alla specializzazione verticale, sarà meglio puntare sulla trasversalità delle competenze. A questa crescita può contribuire in modo importante il valore apportato dalla community di riferimento, utilissima per il supporto e lo scambio nella risoluzione dei problemi. Da soli è più difficile e lungo trovare risposte: fare tesoro delle esperienze degli altri è arricchente e referenziante, oltre che più veloce.
Infine, va considerato che l’introduzione di strumenti di Intelligenza Artificiale nei prossimi 3-5 anni impatterà fortemente sul lavoro di tutti i professionisti del settore immobiliare. Difficilmente le norme e la burocrazia riusciranno a tenere il passo dell’evoluzione tecnologica e non sarà facile neanche per noi. C’è quindi bisogno almeno di accrescere la nostra consapevolezza su questo tema, così da restarci dentro, anticipare ciò che succederà e identificare dove si potrà creare valore.
Investire nell’immobiliare: fra etica e sostenibilità
di Lucijana Lozancic
CEO Rendimento Etico
Da quando opero in questo mercato gli scenari immobiliari sono cambiati diverse volte. Sono entrata negli anni della crisi dei mutui subprime, con una coda lunga importante, poi c’è stata una crescita e dopo ancora lo stop forzato dei cantieri a causa del lockdown. In seguito, gli incentivi del post-Covid hanno determinato una nuova importante risalita ma ora assistiamo a una sostanziale frenata delle banche nella concessione dei mutui e ad un aumento dell’inflazione.
In un contesto economico generale così mutevole, una sola costante: ci sono sempre delle opportunità da sfruttare. La flessibilità, per l’investitore immobiliare, è quindi la conditio sine qua non: bisogna saper surfare il mercato, qualunque siano le condizioni.
Le forme alternative di accesso al credito, come il crowdinvesting, saranno quelle che consentiranno al settore immobiliare di continuare ad avere un proprio boost di crescita. Il mercato sicuramente saprà cogliere questa opportunità che favorisce tutte le parti coinvolte:
da una parte gli operatori, che hanno a disposizione uno strumento più “vicino” all’economia reale rispetto al tradizionale prestito bancario, che comunque si va contraendo
dall’altra gli investitori, che hanno l’opportunità di entrare in progetti immobiliari in modalità disintermediate
Per entrare nell’immobiliare non è più necessario essere dei grandi investitori “verticali”: si può partecipare a operazioni anche solo con poche centinaia di euro. Vi sarà quindi la possibilità, per grandi e medi investitori, di differenziare notevolmente il proprio portafoglio ma quello che mi piace di più è che, grazie a una soglia di ingresso molto più bassa, sempre più giovani potranno entrare e imparare concretamente a conoscere i meccanismi del business. Operando all’interno del network di Rendimento Etico, si può contare su un ambiente in qualche modo protetto: i nostri investitori ormai sono oltre 30.000, ma dietro le quinte continuiamo a lavorare con scrupolo e attenzione, come all’inizio, potendo contare su una struttura verticale e specializzata che valuta ogni singola opportunità pubblicata, a tutela di tutti.
Il crowdinvesting di Rendimento Etico è nato con focus sugli NPL e valori forti: dietro a un investimento immobiliare, a volte c’è una famiglia in difficoltà. Oggi, pur raccogliendo tutte le richieste di mercato, non tralasciamo mai la nostra promessa etica: dentro agli immobili ci sono le persone.
Crediamo che la maggiore sfida dell’investitore immobiliare del futuro sarà quella di imparare a orientarsi verso operazioni sempre più sostenibili per l’ambiente. Nella scacchiera della sostenibilità, l’edilizia è uno tra i temi più importanti. Non solo è una sfida “morale” che dobbiamo ai nostri figli, ma si stanno profilando veloci evoluzioni normative e tecnologiche di cui non si potrà più non tenere conto.
Come Rendimento Etico ci preoccupiamo della questione già da diversi anni: per prima cosa privilegiamo le ristrutturazioni rispetto alle nuove edificazioni, per risparmiare suolo. Inoltre, adottiamo impiantistica all’avanguardia con lo scopo di raggiungere ottime classi energetiche.
Per il futuro, crediamo molto anche nelle opportunità dell’Intelligenza Artificiale. Queste tecnologie stanno accelerando così tanto il loro sviluppo che siamo certi che nel giro di tre-sei mesi ci riserveranno ancora più opportunità per lavorare più velocemente, con più precisione e con maggiore qualità.
credits
RESPONSABILE DELLA RICERCA Marco Rimedio
PROJECT MANAGER Silvia Fucigna
TEAM DI RICERCA Andrea Dalla Libera / Andrea Menichelli / Diego Zanella / Elisa Lucatelli / Silvia Fucigna
GRAPHIC AND WEB DESIGNER Chiarajenny Dellomonaco
